1. 抵押权人的同意：在房屋设有抵押的情况下，卖方必须获得抵押权人的同意才能进行买卖。这是为了确保抵押权不受损害，抵押权人有权知道并同意该交易，因为房屋的出售可能影响到他们债权的保障。
2. 通知义务：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条，抵押人转让抵押财产时，应当及时通知抵押权人。这一规定确保抵押权人能够及时了解情况，必要时采取措施保护自己的利益。
3. 购房者知情：卖方有义务告知潜在买家房产已被抵押的事实，确保交易透明。买家购买抵押房产时，需理解自己可能需要先清偿抵押债务，才能完成过户。
4. 处理抵押的方式：
提前还款解押：卖方可以使用自有资金或通过其他融资方式提前还清抵押贷款，解除抵押状态，之后房产即可正常交易。
过桥贷款：如果卖方资金不足，可以申请过桥贷款来清偿原抵押贷款，待房产卖出后再偿还过桥贷款。
转让所得清偿：在某些情况下，卖方与抵押权人协商后，可以将房产出售所得直接用于清偿抵押债务，剩余款项归卖方。
5. 法律风险：未经抵押权人同意或未妥善处理抵押关系的房产交易，可能会导致买卖行为无效，或者新买家面临承担原抵押债务的风险。
6. 特殊情况限制：除了抵押状态，房产如果被裁决查封、拍卖，或存在产权争议，也是不能自由买卖的。
虽然抵押的房产可以买卖，但整个过程需要谨慎处理，确保所有相关方的权益得到妥善处理。
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